Tilstandsrapport: sådan læser du farverne og skaderne

Tilstandsrapporten er den bygningssagkyndiges beskrivelse af husets synlige skader. Hver skade får en farve efter, hvor alvorlig den er for bygningens funktion: grå, gul, rød eller et spørgsmålstegn. Farven siger ikke noget om prisen. Rapporten viser heller ikke skjulte skader. Brug den som et kort over, hvor du skal kigge nærmere, før du køber.

Farverne i tilstandsrapporten

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen, Symboler angiver skader og fejl ved huseftersyn, set 01-10-2026.

Siden 1. oktober 2020 oprettes kun rum med skader, og karakteren "Ingen bemærkninger" er udgået. De gamle karakterer K1, K2 og K3 bruges ikke længere. Ser du dem, er rapporten fra før oktober 2020.

Spørgsmålstegnet er det vigtigste symbol for en køber. Sikkerhedsstyrelsen skriver, at køber selv bærer risikoen, hvis man køber uden at få forholdet undersøgt. Det dækker ejerskifteforsikringen typisk ikke, fordi forholdet er nævnt.

Farverne siger ikke noget om prisen

Økonomi indgår ikke i den bygningssagkyndiges vurdering. RealMæglerne skriver, at en rød skade ikke nødvendigvis er dyr at rette, mens en grå skade i visse tilfælde kan kræve en betydelig investering. Rapporten skriver ikke, hvad det koster at udbedre. Få derfor en håndværker til at give et overslag på de skader, du er i tvivl om, og læg tallene ind i dit vedligeholdelsesbudget.

Elinstallationsrapporten har sine egne symboler

Kilde: Sikkerhedsstyrelsen, set 01-10-2026.

Elinstallationsrapporten laves af en autoriseret elinstallatørvirksomhed og må højst være 1 år gammel, når køber får den.

Tagets restlevetid

Rapporten skal oplyse tagets forventede restlevetid (BEK 1587/2020 § 19). Den beregnes ud fra tagets alder og materiale, ikke ud fra en individuel vurdering, og vises i tre intervaller: 0 til 5 år, 5 til 10 år og over 10 år. Står der 0 til 5 år, så regn med et nyt tag i din vedligeholdelsesplan, også selv om taget ser fint ud.

Det står ikke i tilstandsrapporten

Gennemgangen er visuel og uden destruktive indgreb (§ 14). Uden for gennemgangen falder bl.a. (§ 15):

• Skjulte skader bag vægge, under gulve og i lukkede konstruktioner
• Bygningsdele, der ikke kunne ses, fx loft uden gangbro
• Om installationer virker
• Om byggeri er lovligt, bortset fra åbenlyse overtrædelser
• Normalt slid og ælde, og almindelig vedligeholdelsestilstand
• Vandstik og andre indretninger uden for bygningen
• Hvidevarer og andet løsøre

Bolius skriver, at rapporten fx ikke nødvendigvis nævner slidte vandrør eller fugt i kælderen i et 100 år gammelt hus, fordi det er almindeligt for alderen. Det står i stedet i hustypebeskrivelsen, der følger med.

Sælgers oplysningsskema

Sælger udfylder et oplysningsskema, når rapporten laves, og skemaet er en del af tilstandsrapporten. Spørgsmålene handler om det, sælger ved om huset. Det er typisk bygningsdele, som den bygningssagkyndige ikke kan se, fx rør. Er sælger i tvivl om et spørgsmål, kan den bygningssagkyndige hjælpe. Som køber skal du læse skemaet lige så grundigt som skaderne. Det er her, du finder oplysninger om fx tidligere vandskader og udskiftede installationer.

Hvornår gælder rapporten fra?

Tilstandsrapporten gælder fra den dag, den bygningssagkyndige indberetter den. Den skal indberettes senest 14 dage efter gennemgangen af huset. Gyldigheden på 6 måneder regnes altså ikke fra besøget. Er rapporten fra før 1. oktober 2020, bruger den de gamle K-karakterer og er for gammel til en handel i dag.

Ejer du huset, kan du hente tidligere tilstandsrapporter på boligejer.dk. Som køber kan du spørge sælger eller mægleren, om du må se dem. Det er dog den nye rapport, der er vigtigst.

Tjekliste: sådan læser du rapporten som køber

1. Tjek datoen. Er rapporten mere end 6 måneder gammel, er den ikke gyldig til handlen.
2. Læs feltet med bygningsdele, der ikke kunne besigtiges.
3. Markér alle røde skader og spørgsmålstegn.
4. Få overslag på de røde og gule skader fra en håndværker.
5. Læs hustypebeskrivelsen.
6. Sammenlign med forsikringstilbuddet: hvilke forhold har selskabet taget forbehold for?
7. Tal med din køberrådgiver, før du skriver under.

Eksempel. Et hus fra 1972 har 2 røde skader (utæt inddækning ved skorsten, revne i sokkel), 5 gule og et spørgsmålstegn ved fugt i kælderen. Køberen får en murer til at se på soklen og kælderen. Fugten viser sig at komme fra en defekt tagrende. Overslaget på det hele lander på et beløb, som køberen bruger i forhandlingen om prisen.

Gyldighed, fornyelse og ansvar

Kilder: forbrugerbeskyttelsesloven, boligejer.dk og Sikkerhedsstyrelsen, set 01-10-2026.

Læs om den bygningssagkyndiges gennemgang, om ejerskifteforsikringen, og se alle artikler om ejerskifte.